华新民
驳斥
北京市国土资源局关于城镇私有房屋国有土地使用权登记发证有关问题的意见 2010-10-18
以下加点的字是提醒注意的该“意见”重点，加下划线的字是我加的批注。
华新民 2010年10月24日
市国土局各分局：
为进一步推动我市城镇私有房屋国有土地使用权登记发证工作，保护私房土地权利人合法权利（但本“意见”分明是在蓄意侵犯，不是在保护），规范城镇私有房屋土地市场交易秩序（分明是在蓄意破坏市场交易秩序），现对城镇私有房屋土地登记中的若干问题提出如下意见，请遵照执行。
一、本意见所称城镇私有房屋包括以下情形，但企事业单位或房地产开发企业兴建并出售给个人或单位的商品住宅，以及本市城镇居民根据城镇住房制度改革政策购买的公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房除外：
（一）按照落实私房政策已经发还房屋产权的城市私有房屋。（文革中红卫兵血洗北京胡同，多少七八十岁的老人在红卫兵皮带的抽打下被活活打死！是残忍的红卫兵贴出布告，逼迫一直拥有私人土地的私宅业主向房管局交出了北京市人民政府在1949年至1966年之间给普通市民业主签发的《房地产所有证》。文革后中央政府要求清退文革中被接管的私宅，地方政府却至今扣留在文革劫难中被劫走的《房地产所有证》。要知道，规范人民财产的是法律，不是无法无天的“政策”。但三十年来却依照“政策”，想清退谁的就清退谁的，不想清退的就找出一大堆不存在的“理由”予以拒绝。尤其对于面积比较大些的私人出租房屋，即那些房管局曾强行拿走“管理”并强行与业主分享房租的所谓“经租房”，在广东和某些地区就承认是私产，并与业主做了“撤销管理”的手续（“撤销管理”这四个字本身就说明产权从来没有转移过，如此明白），但在其它地区却拒绝承认它们仍然是私产。已经饱受文革磨难的老人们（他们是没着谁没惹谁的教师、医生、工程师和商人等）就这样继续地陷在苦海当中，不得解脱，只因为有人要霸占他们的宅院所占据的土地，或霸占房子本身。岂知借权力霸占老百姓的财产是世间最可耻的事情！）
（二）城镇居民通过继承、买卖、交换、赠与等方式取得的城市私有房屋。
（三）企事业单位通过买卖、赠与等方式取得的城市私有房屋。（如果相关买卖没有合法产权人的签字认可，这些企事业单位买或被赠与的就是赃物，因为是房管部门无权处分的市民私人财产。）
二、土地登记申请主体
（一）城镇私有房屋申请国有土地使用权登记，以合法有效的《房屋所有权证》证载产权人作为土地登记申请人（只有严格依照五、六十年代的房地产登记做的《房屋所有权证》才是合法有效的。文革后所有没有依照原始蓝图做的《房屋所有权证》都是无效的，八十年代做出了大批不符合原始蓝图的《房屋所有权证》，早就应该严肃追究。这些《房屋所有权证》在私宅的宗地上塞进了文革中房管局在私宅院中非法插建的房屋，以细线标注，原已存在但被“经租”的屋子也是一样地以细线标注，然后在下面写上了一句：粗线范围内为产权人所有房产。这种篡改合法产权档案的行为，实际上是触犯了刑法的，而且同时也是一个严重的政治问题，因为这是在肯定文化大革命。现在这里所说的部分“合法有效”的《房屋所有权证》，根据我对现实情况的了解，即包含着这种非法无效的内容。）
（二）按照《土地登记办法》第八条的规定，两个以上（含两个，下同）土地使用权人共同使用一宗国有土地的，可以分别申请土地登记。
但属于两个以上房屋所有权人共同使用的房屋涉及共同使用一宗国有土地的，应当共同申请办理土地登记手续。土地登记部门应当依法审核后统一办理土地登记发证手续，核发《国有土地使用证》并在土地证书上注明所有共有权人的姓名或名称。
三、申请材料
城镇私有房屋申请国有土地使用权登记，申请人应当根据《土地登记办法》的规定，提交土地登记申请书、房屋所有权证、单位或个人身份证明等相关文件资料。
已经核发过土地使用证的，申请人还应当提交原土地使用证书。
共有土地使用权申请登记的，申请人在申请登记时应提交全体共有权人签订的土地分摊协议。
四、登记程序
（一）凡未办理过土地登记发证手续的城镇私有房屋申请办理国有土地使用权登记发证的，按初始土地登记程序办理。登记发证前，应当按照《土地登记办法》的有关规定对拟登记结果进行公告，公告期限为15日。
公告期满无异议的上报区（县）人民政府批准办理土地登记手续核发土地权利证书。土地登记卡、土地登记审批表、土地使用证上“土地使用权类型“栏目暂不填写。（这个“暂不填写”已经好久了。自从2003年北京部分祖宅业主取得该证以来，此栏目一直是这么空着的。事实上，城镇祖宅的土地应该是至今私人所有的。但就是退一步讲，作为一种暂时的过渡，这一栏目也应该写上“自然享有”。这是依据1990年的国土法规第13号文：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己的土地应该自然享有使用权。”及1995年的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十七条：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建设物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。”和第二十八条：“土地公有制之前，通过购买房屋或土地租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用，可确定现使用者国有土地使用权。”）
（二）城镇私有房屋依法发生买卖、交换、赠与、继承的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转移。
凡已经办理过土地有偿使用手续和土地登记发证的城镇私有房屋 （所谓办理土地有偿使用手续就是交土地出让金。然而城镇私宅土地并非来自“出让”，所以没有交土地出让金的法律依据。对此，八届全国人大常委会第八次会议已经做过决议，表示城镇私宅在转让时不交土地出让金，但“如果需要，可先由国务院制定行政法规，区别不同情况加以处理。”（见后注）至今国务院并没有出过相关的行政法规，地方政府不能越权擅自要求私宅转让时交土地出让金，凡已经发生的都是错误的。城镇祖宅土地的私有性质是永远不可能改变的，通过交“土地出让金”来改变这一类土地性质的企图是荒唐的。）因房屋依法买卖、赠与、交换、继承等，当事人应当持原有土地权利证书、变更后的房屋所有权证书、单位或个人身份证明等相关材料，申请办理土地使用权变更登记手续。
凡已经办理过土地登记发证，但未办理过土地有偿使用手续的城镇私有房屋，因房屋依法买卖、赠与、交换等涉及土地使用权转移的，自本意见印发之日起，原产权人应当首先办理土地使用权有偿使用手续后再办理房屋所有权变更登记手续和土地使用权变更登记手续。但本意见印发前，买受人或受赠人已经取得变更后的房屋所有权证，土地使用权证仍在原产权人名下的，可由买受人或受赠人依据变更后的房屋所有权证申请办理土地有偿使用手续，土地登记部门依据土地有偿使用批准文件等有关材料直接办理土地使用权变更登记手续。（交过土地出让金的已属错误，更不能再继续错下去）
依法继承城镇私有房屋涉及土地使用权转移的，无需办理土地有偿使用手续，当事人在取得变更后的房屋所有权证后，可以直接申请办理土地使用权变更登记手续。
五、权属审核的基本原则
（一）根据相关法律法规，20世纪50年代所发房屋土地所有权证照已经失效，落实私房政策以前历年颁发的房地产权属证照，以及有关的蓝图所记载的宗地界线仅作为登记参考资料。（哪一个“法律法规”表示20世纪50年代和60年代（1966年文革前）所发的房屋土地所有权证“失效”了？82年宪法表示了“城市土地属于国家所有”，但此“所有”是一个虚的“所有”，不是对实物土地的“所有”，当然更不是指对已合法登记过的公民土地财产权的所有权，因为该所有权当时没有后来也没有以任何形式转移到“国家”手中。在人类社会的活动中，财产的合法转移只有四种形式：买卖（包括征收，征收是强制性的买卖）、赠与、继承和没收。前三种没有发生，后一种也没有发生，因为没收行为只能是一种刑罚。如果政府认为当时（1982年）的上千万城镇祖宅业主是罪犯，并且是需要通过没收财产来进行惩治的罪犯的话，那就需要作出公开的宣判和实施没收的程序。)
财产的转移还有一种特殊的形式，就是“革命”。然而自1949年中华人民共和国成立以来至今，我们从来没有见过新政权针对城镇宅基地和城镇住宅的业主宣布过“革命”，世上也不存在不声不响的“革命”。如果确实是一场悄悄进行的“革命”的话，那就需要政府现在把它大声地宣布出来，并且要公开阐明这场“革命”的理由。
事实上，在1982年和之后的二十八年当中，既没有发生过没收也没有发生过“革命”。城镇业主的土地财产权，是通过88年宪法修正案和上述的90年国土13号文及95年的“确定土地所有权和使用权的若干规定”，以直接自私人所有权的永久的“自然享有土地使用权”的形式，沿袭了下来。这一点，也在近年已经签发给祖宅业主的那部分土地使用权证上显示了出来。相关蓝图上的土地也因此一寸没有少，而不是“仅作为登记参考资料”（难道还要把1966年以来所有无法无天的房管部门侵犯私宅土地的行为“扶正”吗？登记的是市民的财产，宗地界线的改变必须有业主的签字认可，这在1993年的“城镇地籍调查规程”中已经有过规定）。事实上，根本没必要给城镇业主签发这个土地使用权证，只需把文化大革命中红卫兵抢走的房地产所有权证归还给大家即可。而且从另一个角度说，这个抢走的产权证书是中华人民共和国政府签发的，既然今天的政府和1982年以前的政府是同一个政府，没有进行过更迭，所发的证照就不可能失效，否则就是对今天的政权和制度做出的政治上的挑战。
再进一步说，1982年宪法的“城市土地属于国家所有”也从来不是现在被某些人误解的含义，因为“国家所有即全民所有”，而在1947年中华民国的宪法里，也早就有了“中华民国领土内之土地属于国民全体”之条款，当时和现在的这个“全民所有”，当然都不是把属于各家各户的私人宅院归属“全民”，而根本就是行政管辖意义上的“所有”，是主权意义上的“所有”。
（二）各分局在进行权属审核过程中，应当根据《物权法》、《土地管理法》以及《土地登记办法》的规定，按照“土地使用权与房屋所有权权属一致“（两权属当然一致，但关键在于房随地走而不是地随房走。祖宅业主有的是先买了地再建房，有的是连地带房一起买的。同时，地和房的这种关系也是一个最起码的常识）和“尊重土地现状使用情况“的原则进行审查（所依据的三个规定里没有这句“尊重土地现状使用情况”。它引自哪里？况且不管引自哪里，这都是十足的强盗逻辑，不可能出现在今天人类社会的任何一部正常的“法”中。依此逻辑，任何一个人在抢劫了别人的土地并予以使用之后，都能成为被要求“尊重”的“现状”。依此逻辑，全中国无论老宅新宅，无论是在城市还是在农村，都不会有一分钟的安全。）依法确定土地使用权归属和宗地界线（问题恰恰在这里，所发生的，恰恰不是“依法”，而是土地登记部门通过违法侵权的手段，在擅自改变宗地界线）加强与房屋登记部门的协调沟通，保证房屋所有权和土地使用权权属认定、登记的一致性。
（三）对于共用宗地，无论私房院还是公私混合院，共有权人及分摊面积原则上以房屋所有权证作为认定基础（如果房屋所有权证的内容来自内容虚假的《房屋所有权登记申请书》（主要指产权来源的填写内容作假，同时应有原所有权登记人的签字处为空白），这部份“权证”（主要指各区房管局为自己做的“权证”））就不能作为认定基础）。共有权人均按照分摊协议确定各自的土地使用权分摊面积，对于没有达成土地分摊协议的，不予办理土地登记手续。
六、指界
城镇私有房屋首次进行土地登记，必须依法履行指界程序（不要忘记：今天城镇大部分私宅的登记是在民国以至清朝年代。新政权成立后，各城市政府又做了一次总登记，把业主的民国政府发的地契换成了中华人民共和国的《房地产所有证》。北京是从1949年8月至1952年7月做的这次总登记，当年的报纸上都有公告，有业主的姓名和土地坐落的具体地址。之后随着房地交易又不断地有新的登记，直至1966年文革爆发。房地产登记从来都是以土地为核心，登记的主要是土地财产，凡没有经过合法转移的，都是至今有效的。对于这些老私宅，如何能称为是“首次登记”？已经早有登记过的蓝图，又何需重新指界？）
已经取得土地使用权证书的城镇私有房屋办理土地变更登记，宗地边界未发生变化的，可以不再重新进行指界，直接引用原指界成果作为依据进行变更登记；宗地边界已经发生变化的，对发生变化的部分边界应当重新履行指界程序。
七、本意见自印发之日起实施。我市国土资源部门以前颁布的有关城镇私房土地使用权登记发证的规定与本意见不一致的，以本意见为准。
八、各分局应当及时向当地区（县）人民政府进行汇报，按照本《意见》有关要求，积极稳妥地组织推进本区域内城镇私有房屋国有土地使用权登记发证工作。
二○一○年九月十六日
后注：《中华人民共和国城市房地产管理法释义》（人民法院出版社1994年出版）第237页：“法律委员会研究了多方面的意见后认为，城市私有房屋问题比较复杂，有各种不同情况，有华侨及其海外人士解放前购置的房产，也有城市居民几代相传的私有房屋，规定一律视为划拨方式取得，并在转让时补交土地出让金，会带来一些问题，需要进一步研究。因此，在《审议结果报告》中建议，本法对此可以不做规定，删去草案中的这一条规定。如果需要，可先由国务院制定行政法规，区别不同情况加以处理。八届全国人大常委会第八次会议同意法律委员会的上述修改意见。”