华新民
新浪网访谈
题目：1、城市业主土地财产权问题 2、经租房问题
大家好！
主持人 ： 各位新浪网友大家下午好，欢迎你们光临新浪的嘉宾聊天室，今天我们请到了多年来一直在从事旧城建筑文化保护的民间人士华新民老师，她为了保护北京的胡同作出了重大的努力，并取得了不少成就，同时她也在关注旧城与旧城以外的业主的财产权问题，今天她在这里在线给网友解答有关城市业主土地财产权的保护，这是被绝大多数人忽略的一个角度，首先请华老师做一下简单的介绍。
华新民 ： 我是一个中法混血儿，在北京的老城里，我的家族已经生活了差不多近一个世纪。我这些年一直在做北京旧城的民间保护工作，在做的过程中我也在研究一些法律问题，尤其是对私人房地产权利的保护，无论是针对祖产老业主的，还是拥有商品房的新业主也是一样，我注意到这是一个整体的问题。里面有一个土地财产权的问题，而土地的财产权我发觉这个事情很多人不太清楚，所以我就想，这是一个盲点，绝大部分人没有注意到，所以我决心想扫盲，扫土地财产权的盲。要知道房子不论是贴在地上的平房，还是挂在半空中的单元房都拥有土地财产权，我希望大家能够了解，另外我对城市范围比较清楚，农村的情况更复杂，我不太清楚，所以我只解答城市业主的土地财产权问题，还有经租房的问题。
主持人 ： 经租房是什么意思？您可以给解释一下吗？
华新民 ： 你们知道，我们中国的城市一直是有私产的，从清代、民国，一直到中华人民共和国，建立中华人民共和国后只是没收了一部分敌产，大部分城市房主仍享有房地产权利。1951年左右各地人民政府都成立了一个地政局，依据民国时候的房契、地契换发了房地产所有证。我们的农村有土地改革，但是城市没有发生过土地改革。后来到了1958年的时候，因为1956年的时候有一个工商社会主义改造，这个改造之后，在1958年那个时代有“大跃进”，在那个时代，当时就提出了要把超过225平方米以上的私有出租房屋由国家来经租，就是由国家的房产部门统一管理、统一修缮、统一调配、使用，叫经营租赁。当时要求大家写一个申请书，申请把我自己的房子交给国家来帮助管理，比如说原来的租金是100块钱，从那以后可能你拿三分之一，国家拿三分之二，帮你管理和修缮，但产权完全没有发生变化，跟1956年的工商社会主义改造是完全不一样的，虽然当时也有这种叫法，叫“改造”，但仅触及了管理形式，没有触及产权。当时的工商社会主义改造是通过一种赎买，都是订了赎买合同的，而“经租”则是没有发生一分钱的买卖关系，完全不是一回事。正因为是纯粹的私房，所以在文化大革命以后，当然就是一开始没有还经租房，还的是其它的，因为文化大革命是一场劫难，对私人财产先是归还了自住的一部分，还有就是比较小面积的私有出租房屋。但是，这几年来，开始在广东省、福建省、海南省很多地方返还经租房，即超过225平米以上的私有出租房屋，就是这么一个概念。但问题是至今还有许多城市和省份拒绝返还。
网友：土地财产权是什么意思？不是说土地都是属于国家的吗？华老师您说的土地财产权是针对公民还是针对国家的？公民对国家的土地能够享有权利吗？
华新民 ： 我们先要明白，在1982年以前中国的土地等于是一个公私混合制，我从祖产这块说起就比较清楚了。1949年以后我已经说了城市业主拥有土地的所有权，而且国家也定了一些关于交土地税的规定。后来到了文化大革命，可以说这是一个特殊的阶段，在这时候，当时所有的房地产所有证都要交到房管局去，因为当时有私产就被视为是坏人、罪人。到了文化大革命结束以后，把房子陆续还给了一些主人，落实私房政策，当然现在还有一部分人没有归还。过去自己院子下面的土地就是自己所有，到了1982年宪法的时候就宣布城市土地归国家所有。但是到1988年，特别重要的是有一个宪法修正案，它的第二条说任何组织和个人不得侵犯和买卖以其他形式转让土地，不能转让土地的所有权，但土地的使用权可以依照法律的规定转让。这是什么意思呢？就是说，土地的使用权可以买卖，那么我们的土地使用权就从土地的所有权中剥离出来了，这是我们中国很特殊的一个情况。所以土地使用权是可以买卖的，可以上市场，是有价格的，就是一个财产权，土地财产权跟房子合在一起是一个整体的房地产权利，我们可以上国土资源部的网站，点“土地财产权”这五个字，上面写了，为什么发大家土地证，就是保护千千万万人的土地财产权，大家可以看一下民法通则，上面对什么是财产权也有一个很清楚的定义。我们这里的“使用权”不能套用西方法律概念的使用权，不是说借我使一使，这个使用权不是动词，是名词，这在我们中国就是土地财产权。
网友：卖房70年以后是不是就会收归国有了？因为我们国家的土地最高使用期限是70年，您是怎么看待这个问题的？
华新民 ： 实际上在1988年宪法修正案以后，就说了土地使用权可以转让，出让是70年，问题便是这样。首先，有这么一个规定，在城市房地产管理法第21条，土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，除根据公共利益收回土地的，应该予以批准。就是说除了社会公共利益以外，必须予以批准，因为实际上这个土地使用权只要在结束以前一年提出，就可以这样继续往下续。当然我本人也和很多人一样，认为这个70年限期是不对的，有一天是需要改正的，因为房地产是恒产，但这是后话了。先说这个道理，既然是为了公共利益，那么房子也是一样的，要是说为了公共利益，比如国家收购，和土地其实是一回事，没有必要分开。道理上是不足的，因为房子和土地本身是在一起的，既然都是为了公共利益才可以由国家收购。当不是公共利益时，这个情况就不一样的了，房子和土地一定都要一起安安稳稳放在那儿不能轻易动的。
主持人 ： 就是说不能随便收归国有。
华新民 ： 对。70年这个概念也是八十年代从香港、英国租界这块挪来的，我们原来没有“使用权”这个概念，因为中国很长时间都是土地、房子私人所有，这个概念其实是从外面借来的概念。
网友：华老师，您说的土地财产权与土地使用权的区别在什么地方？
华新民 ： 我刚才讲了，刚才已经回答了这个问题。我见过一些学法律的年轻人，他谈到使用权的时候总是套用西方的概念，我说我们的前题不一样，我们的前题是中国的土地所有权不能买卖，不能机械地套用国外的法律，我们的土地使用权是从所有权中剥离出来的一个独立的财产权。我们的可以转让可以买卖的土地使用权就是土地财产权，这个其实我想房地产开发公司他们都非常明白，比如说在国土局的大厅里拍卖，都是在拍卖土地使用权，那个土地使用权是财产，包括在银行抵押也是。所以说土地使用权在我们中国起码这个概念一定要非常清楚，是物权，在“城市房地产管理法释义”里面也解释得非常清楚，我们自己要非常明白。
网友：华女士您好，我有一个比较具体的问题向您请教。父亲生前有两间临街房，被政府经租，88年落私办给我发了一个通知说不予退还，这个通知都称我父亲为业主，但前两天我发了一个申请，房管所回了一个意见，说房屋已经收归国有。第一，法律的业主定义是什么？第二，房管部门说房屋收归国有合法吗？
华新民 ： 肯定是不合法。因为他们自己在通知上面也写了是业主，业主就是房地产权利人，由于当时“收归国有”的时候是文化大革命中间，我们不能以文化大革命中间发生的事情为依据。我们现在只能是说事实，可能是在50年代的时候有一种比如某一个部门有一种愿望改变这个房子的所有权，但只是愿望，事实没有发生过。文化大革命的时候，我当时记得红卫兵都贴大字报，说如果谁有私房就格杀无论，所以大家都把房地产所有证交给房管局。我们现在近几年来，我这儿有很多文件，从广东省、福建的侨房开始，还有很多城市是这样，到底这房子是公还是私呢，在广东、海南、大同、秦皇岛、还有上海、南京，都承认这种房子为私房，就是超过225平方米以上的私有出租房屋，而有一些省市则非要说是“公房”。落实私房政策已还的那部分房子就是依据50年代新中国发的房地产所有证，而经租房主都拥有这个房地产所有证。中华人民共和国的法律是覆盖全中国的，我回答这个问题就是说肯定房管部门不是依法的。
网友：我只有一个红颜色皮的房屋所有权证，从来没有见过您说的那种证，以前说只有房地产商手里才有，那个上面是什么内容？
华新民 ： 我手上有，这是中华人民共和国土地使用权证。这个“权”字很重要。无论是祖产，实际上无论是民国时代的，还有60年代的，那时候也有买卖私房市场的。还有既你刚才提的那个情况，是房地产开发背景的，肯定是说82年以后的，就是说我们的现在的商品房，这些当然也都是私房，本子上面写着“私”字，而我们的房地产有红本、房屋所有证，也应该有这个黄本。这个本其实是这样，大家上网查“国有土地使用证”或“国有土地使用权证”它的画面就出来了。
主持人 ： 这里面登记的什么内容？
华新民 ：我 这里有两个，一个是胡同里的祖产的土地证，国有土地使用权证。另外一个是商品房的，在北京的一个商品房的国有土地使用权证。里面的内容比如说叫什么名字，座落在哪儿，地号，还有用途，比如说是住宅。还有一个使用权类型，在商品房上写的是出让，因为它的土地权是出让取得的。而祖产在这栏上则是空着的。在这个商品房的土地证上还写着终止日期，使用权的面积。比如说你是在楼里单元房，它就是分摊的使用权面积。还有一个叫做宗地登记表，上面有建筑占地多少等等等等，都有的。
最近我看到一篇文章，是刚刚登出来的。在房地产网上的一篇文章，上面就写到：北京市房管部门准备要给一些经济适用房和已售公房发土地证。上面讲到：在此之前有一些外销商品房有土地证，但在全国来说发土地证不足发房屋所有证总量的三分之一。我见到一些外籍人，他们全部都有土地证，这是我在北京见到的。当时有一段时间分外销房和内销房，现在已经取消这种区别了。在外省很多城市，包括以前的所谓内销房，也有很多有土地证的，也有很多没有的。
主持人 ： 这篇文章就是说以后会给业主逐步发两个证，是这个意思吗？
华新民 ： 对。房地合一，房子不可能是飘在空中的小鸟，其实从1988年的时候已经有这个规定了，就是要发土地证。大家可以上土地估价协会的网站，或者是国土资源部的网站，上面写到全国已颁发国有土地使用证6300万本，然后说有了这个证土地权利人就有了保护网了，上面写的是保护公民的私有财产，保护大家的土地财产权。
网友：我倒见过土地证，我所在的城市里大部分的商品房业主都有，被我们称为是小土地证，开发商手里的叫大土地证，这种状况让我感到心里很不踏实，总是觉得自己的房子被捏在别人的手里，您对这个问题怎么看？
华新民 ： 按道理来讲，包括我现在刚看到的文章所说到的，你买到一个房子的时候，当然是一个完整的财产。开发商卖他建的房子，一开始他交了土地出让金取得了这块地，等开发商卖完了这个房子跟这块土地就没有关系了。所以我觉得这种提法我看着心里有点发慌，为什么土地证还要分大小，我觉得这种叫法是没有依据的，土地证就是土地证。卖给我这个房子以后，开发商对我已有权利的这块土地他就没有权利了。包括我刚刚看到的这篇文章，这是采访房管部门写的文章，他的意思是说如果你没有拿到这个土地证，对你自己是很危险的，如果房地产商把这块土地抵押出去了，实际是把你的财产抵押出去了，第一是没有经过你的同意；第二，如果开发商由于某个原因公司不行了，银行过来跟他有法律上的纠纷的时候，那你买了这些房子的人可能就倒霉了。这是一个非常大的问题，但是很多人就是觉得我就住在屋子里就觉得很放心了，其实我觉得说买放心房不是光指房屋的质量怎么样，而是这个财产是不是百分之百握在你手里。因为很多情况都会发生，所以是非常重要的。
网友：70年以后的土地出让金大约需要交多少钱？
华新民 ： 那就不知道了，每个人的情况是不一样的。
网友：为什么必须要北京市户口才可以买经济适用房？
主持人 ： 这也属于地方政策问题。
华新民 ： 这好象跟我的话题没有太大关系。
网友：您刚才说土地使用权中的“使用权”三个字不应当做使用权利解释，您能再讲一讲吗？
华新民 ： 因为现在好多人认为自己没有土地权利，其实你交了土地出让金，我们先说这70年之内的权利，就是说你交了土地出让金就有了这个权利，你就是土地权利人。不是谁把土地借给你使用的问题，我非常强调“权”字，我们现在在一些法律书上，有时候写“使用权”，有时候写“使用”，但我一看到“使用”的时候就觉得会给人一种误会，认为只是使一使的问题，这两个区别是非常大的。你手里拿到土地证得知道它是干嘛用的。就是说土地证有很多人说我拿到土地证了，但我不知道它能在实际上发生什么作用，一个是我刚才说的危险的事情。第二，你知道你的土地权利的话你要清楚，比如你这栋楼，大部分人都是买下来居住用的，你有土地权利，那你就要知道，你不能在你不知情的情况下你的土地权就被出让、拍卖、抵押了，或者“规划”走了。因为我们是有土地登记规则的，我觉得现在大家应该学好多法律，比如土地登记规则就是说作为管理部门，我要是把土地给一个新的人，我就要注销原来这个人的土地权利，如果没有注销的时候是不可以给另外一个人的，要注销、登记，这有一套的程序。在我现在有土地权利的时候，我不能在我不知道的情况下土地就被划拨、出让了，我们现在的“立项”“规划”是按照计划经济下来的，按照计划经济下来跟我们现在的很多东西是非常冲突的。实际上法律是有的，比如我刚才说的土地登记规则等很多的法律，包括《城市房地产管理法》等很多法律都说到土地权的初始登记、变更登记，如果没有这些程序是违反法律的。我们很多人都拥有自己的房产，中国人也好，在中国居住的外国人也好，都要自己明白这些。
主持人 ： 我理解您的意思，咱们提的土地使用权不仅仅是使用的概念，就是说还有收益和处分的权利。
华新民 ： 对。按照法律来讲我们的土地使用权是可以转让的，包括去年5月10号北京国土局公布的一个征求意见的《北京市房地产登记条例》送审稿也有这样的内容，还有中国的很多别的法律也早规定了，就是说房子和土地是一起转让的，是一起的，不能分割的，它是一个共同体。我们要做一个法制国家，那每一个公民、每一个权利人都应该去学习法律，首先清楚自己的土地权利在哪儿。
网友：我读过您去年在《南方周末》上发表的一篇文章，是“从源头上守护公民土地财产权”，我家里是民国时期购置的祖产，我一个邻居是在1961年购置的，都是符合您文章中所说的自土地所有权来的自然享有的土地使用权，在2000年左右为了发土地证房管局到我们院里做登记，拿走了各种复印件，还发了土地登记收件单，但到现在还没有发土地证。您怎么看？
华新民 ： 这是行政不作为。“土地使用者经国家依法划拨、出让，或解放初期接收沿用，或通过依法转让继承接受使用国有土地的，可确定其土地使用权。”所以这是依据法律。问题是到现在还没有发证，那是房管部门不作为，没有依法行政，这是不对的。
网友：我在国土资源局的网站上看到我家的宅基地没经过我的同意就出让给开发商了，我现在和邻居们都还在这儿住着，其中有一部分是私房，手里都有产权证，这种做法是不是不合法？
华新民 ： 当然是不合法了。因为我的土地和房子是一起的，我手里有房屋所有证，我还有土地权利，我自己都不知道，我的财产在我不知道的情况下就被出让了，当然是不合法的。
网友：我以为我国城市的土地使用权只有两种，一种是出让取得，一种是行政划拨取得，您刚才说的“自然享有”，这除了在法理上成立以外是否还有其他的法律出处？
华新民 ：不单是法理。90年回答最高人民法院民事审判庭的那个“自然享有土地权”是个司法解释，另外还有一个“确定土地所有权和使用权的若干规定”的第28条，土地公有制之前（公有制指1982年，因为是1982年宣布城市土地国有），通过购买房屋或租赁土地，土地转为国有后，迄今仍使用的，仍有土地使用权。所以实际上这在现实中跟所有权没有太大区别，所以我认为1982年宪法应该做一个司法解释。这些历史城市历史街区和别的地方是有区别的。
网友：既然祖产的土地使用权是自然享有，并且无限期，那是否土地法第58条提到的“国家收回土地权”就不适用于祖产了呢？
华新民 ： 我们从一个简单的语言逻辑来讲，土地法第58条可能是适用于现在这些房子，但不适用于祖产，因为它的土地权从来没有被谁出让过，所以“收回”从哪里谈起？但是商品房我就说这第58条，商品房或者其他房子下面的土地，也应该说是叫收购，而且也是有个程序的，这个程序在很多城市做土地储备的时候，已经有一个非常详细的程序了。怎么收购，应该是国家出面来补偿，比如公共利益的时候，国家出面先给钱，收购你的，然后再给另外一个人，程序不能是颠倒的，而且是真正公共利益的时候才可以这样。如果是房地产开发商做商业开发的话，就谈不到收回给国家，因为完全是商业行为。如果一个开发商看中这块土地了，我们就跟世界上其它国家一样，得跟里面的主人谈价格，这是一个买卖关系，如果他们愿意的话，他把它卖给你，然后你才去申请这方面的有关事项，不能反过来，程序是不能颠倒的，颠倒的话就不是一个买卖关系，这就不符合民法通则了，不是一个正常的民事活动了。因为现在很多人说“补偿”这两个字，我觉得有一个很大的误区，就是说补偿只能发生在比如国家真正的公共利益，比如说现在的划拨项目，规定了学校、工厂、公路等等一系列，在这儿划拨项目里其实很明确说明这是公共利益，其它的不是公共利益，你是公共利益的时候就需要国家补偿，而且补偿是应该国家，而不是开发商补偿，这个东西不能颠倒，开发商没有进行补偿的权利。现在我们做的往往是把程序完全颠倒了，所以才发生很多严重的问题。如果完全是房地产商业开发的话就谈不到“补偿”，这个词都不能用的。
网友：我是一年前刚刚买下的商品房，油漆还没有干透我们这边就被规划成商业区，我想知道立项前有没有表达我权利和意向的权利？
华新民 ： 这里面可能有很多人买了自己的私房，也可能是刚刚买了不久，其实是不可以不经过原土地权利人的同意就规划给别人，或者做立项，这等于是原来计划经济下来的，等于跟所有的这些业主房地产权利，跟保护大家私有财产是完全冲突的。而且其实是有法律规定的。不能我们刚买好一个房子它就消失了！
主持人 ： 那是不是可以通过行政诉讼、依据这些法律去告规划局，可以采取这些方式来保护自己的权利。
华新民 ： 而且我们是有法可依的，一是告，还有就是以后不再继续发生了。我们这个地面上还有这么多权利人，你就是又是做写字楼，又是做公寓，在仍有众多私有权的土地上面，这是很可怕的事情。
网友：现在拆迁还可不可以继续租用公房？
华新民 ： 不太清楚这个问题是什么意思。
网友：我家的宅基地是背着我被有价有码的拍卖了，拍卖的时候既表现该土地上面已经无人居住，但我和邻居们明明至今还好好住在这儿，我知道这种情况肯定是违法的，但具体想知道违反了哪些法条？
华新民 ： 土地方面有“土地登记规则”，有“城市房地产管理法”，这些法律很明确的规定了一些程序，一定要注销原土地权利才能给新的人。现在还有这么多人在住着，把它给拍卖了肯定是违法的。拍卖的时候你讲的那个拍卖人居然公告说有关土地上没有人存在了，这样说又是更上一层的违法，这是很明白的事情。我认为要尊重每个人的房地产权利，这是大家拥有的最重要的财产。
网友：经租房主如何维护自己的合法权益？我们这些经租房主和继承人找房管所，他们根本不发还给我们，但法院也不接受我们的诉讼，我们能够通过什么样的途径维护自己的所有权？
华新民 ： 第一要让更多的人知道这个事情。就是通过媒体，让更多的人知道。其实经租房的问题并不复杂，但是现在在某些城市有很大的障碍，我们首先要把这个障碍弄清楚。有一个经租房被房管部门卖给非权利人了，经租房的主人跟我讲了这个事情，他手里也有证据，这是私房但他们给卖了。但管理者不是所有者啊，你不能把本来让你管理的房子给卖了！我知道那里有一个屋子挂着两个锁，都表示是自己的。还有就是拿经租房去做房改，就是把它卖给在里面住的人了，还有一些完整的属于经租房的四合院也是，竟然拿去到市场上出售，这样的事情当然是非法的活动，我就说我们的阻力可能很多是来自他们的利益，这种利益是非法的利益，现在要把这个事情弄清楚，什么人在阻碍经租房的返还。在很多省份我刚才讲了，海南、广东，现在一种是还房子，还有一种是在拆迁的时候承认你是私产，比如大同、南京、秦皇岛，在他们文件里都写得非常清楚，我就想，这种私有房屋到底是什么性质，是公还是私，我们国家是一国两制还是统一的一个国家？所以我觉得这个事情首先要让更多的人知道，知道的人越多的话我想这个事情肯定会解决，因为它在法律上的关系非常清楚。
网友：我也是祖产，我所在的哈尔滨市给我们发了土地证了，但在使用权类型一栏上写的是划拨，我认为这么写不对，因为我们家的土地明明是我的祖父花钱买的，从来没有人行政划拨给我们，这种情况是怎么回事？
华新民 ： 如果在有些城市对祖产发的土地证上写的是划拨，这么写当然是不对的。根据国土局的回答，应该是“自然享有“，我也问了一些专家，他们说应该是写“当然享有”。但是在北京是这样，现在这格是空着的，在有些城市是写成划拨，那当然不是划拨，是我自己买的，这么写当然是不对的。
网友：北京胡同祖产主的土地证上没有写划拨，但是空着的，我邻居就有这个证，但我去要他们不给，我因此怎么要回这个证？
华新民 ： 我想他应该去告房管局，这是房管局不作为。你应该寄一封挂号信，因为他本身都做过土地登记，你写信表示你再去要这个证，他再不回答你就是不作为，因为法律是规定得非常明确的。其实有“行政诉讼法”，我们完全可以通过法律途径去诉政府部门，而且很多东西不要总是去说，要寄挂号信，这样可以有凭据留下来，你如果光是口头去讲道理，就是你们两人之间说来说去，没有第三个人知道，不如不去找，还是寄信，最好是能有收条的这种。我要我的土地证，我依照哪个法律，我觉得我们都来依照法律做事情，公民也是，政府部门也是，都是这样，而且我觉得应该有一些大学里和行政部门法律专业的老师、学生进驻这些部门，给他们普法，整个儿清理一下，看哪个事情是没有依照法律做的。很多东西一方面是我们的研究部门总在研究，在书本上研究，一个是事实上发生的事情总是不依照法律去做，非常的脱节，实际上这两个碰在一起可以解决很多很实际的问题。
主持人 ： 因为时间的关系，最后一个提问。
网友：现在是不是有在同一块土地上重复发土地证，就是发给两个不同的人，使之产生一真一假两个土地权利人，这种情况去哪儿查？
华新民 ： 现在有网站了，现在政务公开，在国土资源局的网站上，都有出让土地和抵押土地的信息，可以通过那些信息去查，而且还可以通过规划局的网站，通过这些网站我们就可以查是不是土地权同时跑到第二个人手里了，比如他取得的土地里要确定这里面是否有我的房子在上面，如果他们同时又给了别人肯定是不合法的。即使是那种公共利益的时候也有一个程序，程序不合法就是实体不合法。说到交税的方面，国家已经以征收房地税的方式确认了私产房主当然享有的城市土地使用权，八十年代初期那几年很多私房我看到他们交税，五六十年代的我也看过，手里今天还留着交税的凭据，而权利跟义务是一致的，很多祖产的小院交税是为什么呢？因为他是有土地财产权的，他是土地权利人。所以不管叫什么权，使用权也好，所有权也好，只要我们有一个房子我们就有土地权利，这一点无论对祖产还是对商品房，还有一种是福利分房后卖给大家的房改房，我看这些人的房本上都写着“私”字，当然后者要补交一下土地出让金才能上市，但他一样是有土地权利的，否则为什么要发给他土地证呢。